杭州房产律师|房地产律师|土地纠纷|浙江不动产民事行政诉讼律师

便捷导航

点新闻

当前位置 > 不动产律师  >  房屋纠纷信息详细
划拨用地上房屋转让协议的效力分析
来源:本站 作者:admin 更新时间:2021-7-13 10:35:33 点击数:

第一种观点:因违反法律强制性规定,认定房屋买卖合同无效。

山东省泰安市中级人民法院(2018)鲁09民终108号民事判决书中,法院认为拍卖房产占用范围内土地性质为胡波,根据《城市房地产管理法》第四十条第一款的规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,必须报有批准权的人民政府批准,未经审批的转让合同无效,据此认定涉案房屋买卖合同无效。

(2017)最高法民再39号判决认为,《城市房地产管理法》第三十九条、国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条和第四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条,属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得,土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批,不具有对土地使用权进行处分的权利,双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效。另外,参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的相关规定,本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续,案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。


第二种观点:因未违反效力性强制规定,且物权和债权独立原则,认定房屋买卖合同有效。

(2017)最高法民再87号判决书中,法院认为:首先,房屋所有权人有权签订《房屋转让协议》。第二,《房屋转让协议》并未违反效力性强制规定。根据合同法第五十二条、《最高院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制规定的合同才无效。划拨土地上的的房屋买卖合同有效,继续履行,不会侵害国家利益和社会公共利益。《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制规定。《最高法关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划土地使用权的,应认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为,而非房屋买卖。第三,登记、审批并非《房屋转让协议》的生效要件。债权合同的效力是独立的,是否登记或者交付,影响到的是物权变动的效力,但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条规定的审批行为是物权变动的必要条件,即未经审批,无法办理房屋所有权登记,房屋多有权不发生转移,但这并不影响房屋买卖合同的效力。

【 收藏本页 】 【 打印文件 】 【 关闭窗口 】