杭州房产律师|房地产律师|土地纠纷|浙江不动产民事行政诉讼律师

便捷导航

点新闻

当前位置 > 不动产律师  >  不动产登记信息详细
浙江省房地产司法评估指导意见(试行)
来源:本站 作者:admin 更新时间:2021-8-17 11:27:59 点击数:

浙江省房地产司法评估指导意见(试行)

第一条  为规范房地产司法评估行为,保证房地产司法评估质量,提高房地产司法评估公信力,根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释〔2018〕15号)、《关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》(法办〔2018〕273号)等有关法律、法规、规章、文件,以及《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)和《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)等,结合本省实际,制定本意见。

第二条  在本省范围内从事房地产司法评估活动的,应当遵循本意见。

第三条  本意见所称房地产司法评估,是指在诉讼、涉执财产处置及案件查处中,涉及房地产的项目,应由房地产估价机构选派注册房地产估价师对其价值或者价格、价值减损额、相关经济损失等财产或相关权益进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。

第四条  本意见所称房地产估价对象是指不动产权属证载的房屋、土地以及相应的配套附属构筑物、不可移动的设施设备等财产或相关权益,委托人另有要求的除外。

第五条  本意见所称房地产司法评估委托人(以下简称委托人)是指人民法院、人民检察院、公安机关、纪检监察机关以及相关案件办理单位等。

第六条  委托人应当提供房地产司法评估所必需的文件资料,并对所提供文件资料的真实性、合法性、完整性负责。

房地产估价机构有权要求委托人及其当事人、利害关系人配合注册房地产估价师对估价对象进行实地勘验,有权要求委托人及当事人、利害关系人补充、完善文件资料。

当事人、利害关系人补充提供的文件资料,须经委托人确认。

第七条  房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法评估活动,应当遵守法律、法规、规章,遵守房地产估价规范及标准,恪守职业道德。

第八条  在浙江省从事房地产司法评估活动的房地产估价机构(含外地估价机构在浙江省设立的分支机构),应当取得房地产估价备案证明,具有二级以上资质且浙江省房地产估价师与经纪人协会评定资信等级较高的。

第九条  房地产估价机构和从业人员不得泄露在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私。

未经委托人同意,不得向其他个人或者组织提供与评估事项有关的信息,但法律、法规另有规定的除外。

第十条  房地产估价机构和注册房地产估价师与估价对象、估价利害关系人有利害关系的,以及其他可能影响其独立、客观、公正评估情形的,应当回避。 

第十一条  注册房地产估价师应当依法独立、客观、公正地进行评估活动,房地产估价机构及注册房地产估价师对出具的房地产估价报告依法承担责任。

第十二条  房地产估价机构承办房地产司法评估业务,应当取得委托人出具司法评估委托书,签收委托人提供的房地产司法评估文件资料交接表、房地产司法评估文件资料质证情况记录及所载明的文件资料。

第十三条  司法评估委托书中应明确以下估价基本事项:

估价目的:为司法处置(诉讼、案件查处)提供参考依据而评估房地产市场价值。

价值时点:一般为实地勘验日,委托人另有约定的除外。

估价对象:指不动产权属证载的房屋、土地以及相应的配套附属构筑物、不可移动的设施设备等财产或相关权益,委托人另有要求的除外。

评估委托书还应当载明评估完成期限以及其他需要明确的内容等。

第十四条  房地产估价机构应当对委托事项、估价对象的相关文件资料进行审查,对提供文件资料能够满足估价需要的司法评估委托,应予受理;对提供文件资料不完整、不充分的,经补充后能够满足估价需要的,予以受理。

房地产估价机构认为需要补充估价文件资料的,应当书面告知委托人,并列出所需补充文件资料的清单。

对提供文件资料不能满足估价需要或超出房地产估价机构估价技术能力范围的司法评估委托,可不予受理,并应在三个工作日内书面告知委托人。

第十五条  受理估价委托后,房地产估价机构应当委派至少一名注册房地产估价师与委托人或当事人、相关利害关系人一同进行实地勘验。估价对象占有人不配合的,可通过委托人向占有人、当事人及相关利害关系人告知其应当履行的配合义务和不履行该义务可能存在的风险。

第十六条  估价对象灭失且委托人提供估价对象的相关文件资料不能满足评估需要,或者估价对象的所有人、占有人等不配合,导致注册房地产估价师不能对估价对象进行实地勘验等具有估价依据严重不足情形的,房地产估价机构可以向委托人申请退回评估或者终止评估。

房地产估价机构申请退回评估或终止评估的,应当在委托人要求的完成期限内以书面形式说明理由并连同委托文件资料一并退回委托人。

第十七条  估价依据不足而委托人要求评估或者委托人认为必须评估的,房地产估价机构应当将估价风险告知委托人。若委托人书面明确设定评估依据条件,并自愿承担按照其设定依据条件进行评估的风险、法律后果的,房地产估价机构可按照其设定依据条件进行评估,出具咨询性估价报告,并应在估价假设和限制条件中进行披露。

第十八条  房地产估价机构应当对估价对象的权益状况和实物状况文件资料等进行尽职调查核对。调查核对包括但不限于估价对象的权属文件资料,查封、抵押、租赁等权益限制文件资料以及装饰装修情况等。

第十九条  房地产估价机构认为估价对象房屋存在影响正常使用或其他安全隐患严重质量瑕疵,并需要相关专业机构出具意见的,应提请委托人先行委托专业机构出具意见或由委托人确认。

第二十条  注册房地产估价师应当对估价对象进行实地勘验,将估价对象现状与相关权属证明文件资料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,拍摄、制作能够反映估价对象实物状况和周围环境状况的照片等影像文件资料,做好实地勘验记录。

因估价对象占有人拒绝配合等原因,导致注册房地产估价师不能进入其内部进行实地勘验的,经委托人同意后,可以就与估价对象除其内部状况可能存在不一致情况外的其他类似的房地产进行实地勘验,并对估价对象内部状况可能存在不一致的情况在委托书中明确或者合理假定后进行估价,并应在估价报告中予以说明。

第二十一条  注册房地产估价师的实地勘验记录须由注册房地产估价师、委托人指派的现场勘验人员和估价利害关系人或者其代理人签名,估价利害关系人或者其代理人拒绝签名的,应当由见证人见证,无见证人的,注册房地产估价师应当提供与估价对象的合影佐证影像。

以上情形,应当在勘验记录中载明并在估价报告中说明。

第二十二条  注册房地产估价师在司法评估工作中,须保证与委托人的沟通顺畅。形成初步评估意见后,可就估价对象范围、依据等告知并听取委托人及估价当事人的相关意见,发现错误的,应及时更正。

第二十三条  房地产估价机构应当在委托书载明的评估期限内完成评估工作,并出具房地产司法估价报告。委托书中未载明估价期限的,应当自收到委托书之日起三十日内完成,但补充文件材料、调整估价范围等所需的时间不计入评估期限。

房地产估价机构在约定评估期限内不能完成评估的,应当在期限届满前五日向委托人书面说明理由申请延期并须经委托人认可。

第二十四条  房地产司法估价报告为房地产估价结果报告。估价报告应当载明:估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、估价假设和限制条件等内容。

第二十五条  当事人、利害关系人对估价报告有异议的,应在收到估价报告后五日内提出书面异议。房地产估价机构应当自收到书面异议之日起五日内对估价报告进行复核,并做出书面说明。存在错误的,应当补正。

当事人或者利害关系人对估价报告的异议权利,应当在估价报告中告知。

第二十六条  当事人、利害关系人对房地产估价机构做出的书面说明仍有异议的,委托人可向浙江省房地产估价师与经纪人协会提出专业技术评审申请,浙江省房地产估价师与经纪人协会专家委员会应当在十五个工作日内组织专家依据评估技术标准、规范和法律、法规以及本指导意见等进行评审,并向委托人出具评审结论。

委托人应根据专业评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。

委托人提出申请评审的,应按相关规定的费用标准支付评审费用。

 第二十七条  房地产司法估价报告签名的注册房地产估价师有出庭接受质证的义务,就委托人及当事人围绕估价的依据、程序、方法等相关问题,应给予解释和说明。

无法当庭回答质询或者提问的,经法庭同意,可以在庭后提交书面意见。

第二十八条   就司法估价报告的有关内容,注册房地产估价师出庭时应当关注:

(一)司法估价报告的完整性,即报告是否存在重大疏漏或缺项;

(二)司法估价报告的文件资料的来源,及其真实性、合法性和完整性;

(三)估价依据、程序、方法、技术路线等,是否存在不当或违反评估规范、标准等;

(四)司法评估结果是否存在重大价值差异;

(五)注册房地产估价师及估价机构是否签名盖章等。

第二十九条  出庭人员应向法庭提交房地产估价机构指派出庭作证的公函,出示其《房地产估价师注册证书》并提交复印件,必要时可以经法庭许可后提交在估价过程中收集的相关文件资料、所依据的技术标准和规范等。

出庭人员按相关规定获取出庭费用。

第三十条  以书面方式作证时,应当针对诉讼当事人提出的评估异议、法庭提出的问题给予解释或者说明。必要时可以附具在估价过程中收集的相关文件资料、所依据的估价技术标准、规范和法律、法规等。如果注册房地产估价师认为某一事项或问题与评估过程、估价报告无关,可以向法庭提出;若法庭明确要求作证时,经法庭允许可提供书面文件资料。

书面证言应当由被指定作证的注册房地产估价师签名,其所在房地产估价机构负责人签名并加盖房地产估价机构印章。

第三十一条  具有房地产司法评估资格的房地产估价机构的注册房地产估价师,可以受当事人的聘请,经当事人向人民法院申请同意,以专家证人或者专家辅助人身份出庭,就案件的房地产司法评估专业性问题进行说明。

第三十二条  以专家证人身份出庭的注册房地产估价师,应当向法庭提交房地产估价机构指派其本人出庭的公函,出示其《房地产估价师注册证书》并提交复印件。应当回答审判人员和当事人就房地产司法评估专业性问题的询问,经法庭允许,可以对承办房地产司法评估的注册房地产估价师进行询问,或就案件中的房地产司法评估问题与当事人各自申请的以专家辅助人身份出庭的注册房地产估价师进行对质,对质内容应限于估价报告出具日的估价规范、标准、技术操作及行业惯例。

第三十三条  在房地产司法评估活动中,本意见未作规定的事项,应当按照《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)、《浙江省房地产司法估价技术指引(试行)》(浙估协〔2020〕22号)等执行。

第三十四条  仲裁、行政处罚中涉及的房地产评估,参照本意见执行。

第三十五条  本意见由浙江省房地产估价师与经纪人协会负责解释。此前发布的《浙江省房地产司法评估指导意见(试行)》(浙估协〔2018〕66 号)同时废止。

【 收藏本页 】 【 打印文件 】 【 关闭窗口 】